深圳房地产市场的“两个确认”
由最近的一些政策与市场波动看，我倾向于认为，至少在三季度之前，深圳的房地产市场都将会出现“两个确认”——政策宽松确认，刚需市场继续调整确认。这对开发商而言，需要改变一些策略。一些之前的判断正在验证。01第一个，去年我说，深 圳应该也 可 以进行一些边缘性政策放松。 3 月 10 日，结合着当时深汕合作区的限购、限售放松，我又一次强调了这个看法《》。比如像住房公积金的贷款额度，深圳应该提高，因为你的房价和你的公积金额度完全的不匹配。今天刚刚出台的公积金新政验证了这一点：针对首套刚需，公积金额度最高上调了40%。也即是说，家庭公积金贷款额度从原来的90万最高可以上调到126万。核心内容是如下4条：注意这个里面的条件，关键词是：首套住房、多子女家庭、二星以上绿建住宅。这三个条件，前面两个都很好理解，说明了：1）政策向首套刚需倾斜，支持刚需的“合理消费”；2）政策向鼓励生育倾斜，多生孩子多买房。但对于那个“二星级及以上”的绿色建筑，大部分人不了解，但是它又很重要，如果楼盘不满足那个要求，你贷不到最多的款。所以，首先得弄清楚深圳的住宅楼盘大部分绿建标准是几星，这个涉及到这份政策的惠及面有多大。问了一些开发商，发现这几乎是个“盲区”，市场之前都不怎么关注，很多操盘手也不清楚。后来确认，正在卖的几个盘，比如深铁熙府、华发新城、万科未来之光，都是2星以上。这个将适度改变市场的推广策略，下面我们很快会看到，开发商会打出海报强调自己的星级标准。查了一下政策来源，深圳2022年3月出台了《绿色建筑条例》，里面有两处重要。一是要求，深圳“新建建筑……不低于绿色建筑标准一星级”（国家绿色建筑标准一共3个等级，一二三级）。第六条 新建建筑的建设和运行应当符合不低于绿色建筑标准一星级的要求；大型公共建筑和国家机关办公建筑的建设和运行应当符合不低于绿色建筑标准二星级的要求。二是鼓励政策，使用公积金贷款买1星级以上的绿色建筑，额度可以上浮（这是这一次政策调整的直接依据）。（三）使用住房公积金贷款购买高于国家绿色建筑评价标准一星级的绿色建筑自住住房的，贷款额度可以按照不超过地方规定的比例上浮。根据广东省绿色建筑信息平台，截至3月，全广东有二星级以上绿建项目超过2000个。但是点进去查看，很多都是比较久的楼盘了。侧面了解整体概况，深圳目前的市场上，1星要比2星的多，也即意味着这个覆盖率会比预想的低一些。不过，不考虑星级这个因素，看大方面，经本次调整，深圳的公积金贷款额度至少可以上浮20%——首套刚需可以上浮20%至108万，多孩首套刚需可以上浮30%至117万。这是最重要的。我个人评估这个政策整体还是蛮友好的，尤其是对于现下的人才房、安居房，更有意义。当然，对于深圳的高房价而言，这个上浮恐怕大部分买房人还是不满意，但我认为考虑到可承受力及持续性，它已经很好的展示出了政府愿意倾力支持刚需（以及减少建筑能源消耗）的诚意。从另一个方向看，在深汕合作区政策宽松之后，深圳住房公积金政策再度放松，这个说明了深圳正在持续进行房地产政策“边缘性”松绑。这个逻辑已经确认，我相信下面还会有其它方面的政策陆陆续续出现调整，尤其是关乎首套刚需方面的支持政策，会是重中之重。02第二个被验证的判断在于，人才房对刚需商品房的冲击，已经出现了实在的案例。我先前的判断，这么大量的人才房密集放出，就像一条大鲶鱼，不但深圳的市场被扰动，整个临深的市场也被扰动《》。在去年，我们的判断是：深圳的刚需盘在内卷《》。这个背后的原因是，深圳自2020年以来凶猛的增加宅地供应，令商品房尤其是刚需盘（90·70）的供应大增，从而引发“内卷”。这个内卷持续了1年，而到了今年，刚需盘内卷的热潮没有消退。在这个基础上，人才房的出现又对刚需盘进行了“降维打击”。最近的案例都在说明这些问题。一个是，今天深圳最大人才盘华发新城旁边的刚需盘招商会展湾雍境拿证，均价4.73万/平米，比限价4.79万/平米还要低。这个盘是个典型的“总价500万内、套内90平米内”的刚需盘。但它的地段要更好，门口就是地铁站，而且是12号线始发站。对面即将在3月底出让的地块，限价也去到了4.9万/平米，按说可以站住限价。但是想想看，华发新城接近4000套巨量、3.05万/平米的“人才价”，就是降维打击。即便是会展湾调价，两者的价差依然显著，只能是跟在华发新城屁股后面找客。类似的还有华润光明润曦府，同样的“500万”刚需盘，今天摇号结果出炉，132批客户选192套房子，没有达到1:1。然而，看另一个项目，同样是华润旗下的“北站王”超核中心润府，又出现了一些不同。这个盘510套房子，最终实现积累客户650批，是今年第一个认购率超过了1:1的盘。尽管依然是低于市场预期，但客观说数据是不错了。楼盘昨天发售，卖了一天，卖了33个亿，符合预期的没有“日光”。这个成绩，如实讲，很好，除了没有日光之外，其它都很不错。好的原因，除了得益于项目优良的地段、优质的配套以及华润的号召力，还有一个因素不容忽视，它是改善盘，与人才房的客群重叠度很低，自然也受后者的冲击较小。反过来看人才盘的销售，自昨日起，深铁熙府、安居同乐馨苑都开始发售。看昨天的结果，很大的一个特征是弃选率很高。深铁熙府两房弃选率高达67%，安居同乐馨苑三房弃选率超过77%。这个数据一发出去，似乎每个人看到都觉得：弃选率那么高，人才房也不是那么好嘛。但是在我看来，有这样的想法是因为不了解人才房。深圳的人才房现在处在一个“混乱的互动期”，完全没有规则和秩序，大家都在摸索试探。我们如果要看人才房，就要跳出去，看大不看小。看上图，很简单的数据，每一个人才盘都有很高的申购比。深铁熙府推盘量是2080套，华发新城推盘量2700多套。在商品房楼盘，这都是货量巨大的楼盘，就算是地段再好，大部分情况下都很“日光”。但是这两个盘，深铁熙府申购量10686户，申购比超过5倍。华发新城申购量9753户，申购比接近3.6倍。为什么弃选率高？我认为这很正常，因为重购率高，现在的人才房没有任何罚则，每个人都可以满深圳的申购，弃选了也不影响下一次，非常的混乱。深铁熙府和安居同乐馨苑同时发售，就一定会在首日出现弃选率很高的情况，太多人两边都申购了。但是时间往后推延，真实的弃选率才会出来。另一方面，也因为许多人其实没有想明白。上面说了，人才房现在的政策是很混乱的，充满着不确定，对于很多“人才”来说，买也怕不买也怕。再有一点，买人才房的绝大部分都是刚需小白，对房地产的了解太少，市场训练处在刚开始的阶段。这些因素，都决定了人才房买家的心态是更加摇摆的，进而影响了选房率。但是，我们要看最终的销售情况，因为人才盘的选购时间很长，和商品房完全不同，我们必须要等到最后的结果出来，才能有一个客观的判断。我对此是偏乐观的，如上所言，人才房数千套放量的情况下还能录得5倍的认购，本身就已经强有力的说明：深圳首套刚需承接力真实且旺盛。以我的看法，别看深铁熙府两房弃选率那么高，可能到最后，第二队列还是可能轮不上。03讲这个“冰火两重天”，意在说明，基于数万套人才房在接下来的持续、大规模的放量，今年的刚需盘在自身“内卷”不减的基础上，会一直面临着来自人才房的冲击。这是刚需盘市场自身的“双重竞争”格局，即便是政策放宽，强化支持刚需，恐怕都很难完全冲抵掉刚需盘市场自身竞争的压力。无论是量，还是价，刚需盘都会很不好过，而相形之下，改善盘反而会显得轻松很多。没有迹象显示，这个供应会在很短的时间内出现缩减——无论是刚需盘的供应，还是人才房的供应，摆在刚需盘开发商面前的手段并没有太多，只能是更加积极的销售，继续把价格优惠实实在在的给到买房人，促动成交量的提升。而另外一边，则是应该把房子修得更扎实，货能对板。这是2021年以来此伏彼起的“交楼抗议潮”给到房企们最大的教训。越是在行业的困难期，开发商可能越是需要重视名誉的塑造与维持，千万不要指望着买家可以体谅你“因为限价政策带来的伤痛”，那不可能。谁的锅谁背，买房人有买房人的锅（比如房价跌了就去砸人售楼部），开发商有开发商的锅（比如明显的交付质量缺陷）。往长远里看，越是在此时此刻，好的开发商越是要努力做出好产品来，利用大家共同面对的市场困难，抢占更多的市场份额，以及提升企业口碑。我个人坚信，房企的产品主义在“下半场”一定是最重要的赛道。失去好产品，将失去一切。短期的损失，必将带来长期的获益。
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